3 月 30 日晚，新城控股（601155.SH）披露 2021 年年度报告。报告显示，2021 年新城控股实现销售金额 2337.75 亿元，累计销售面积约 2354.73 万平方米，实现营业收入 1682.32 亿元，同比增长 15.64%；报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润 125.98 亿元，扣非归母净利润 102.45 亿元。截至报告期末，公司总资产达 5342.93 亿元，归属于上市公司股东的净资产 593.10 亿元，同比增长 17.23%。

同时，公司 2021 年新增竣工面积 3290.34 万平米。截至报告期末，新城控股末已签约待结转面积 3421.88 万平米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。

长期以来，新城控股坚持 “住宅+商业” 双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。根据年报，2021 年新城控股实现商业运营总收入 86.39 亿元，超额完成全年 85 亿元的既定目标，同比增长 51%，全年新开业及管理输出的吾悦广场共 30 座。

公司保持稳定安全的财务基本面，按照 “三道红线” 要求稳步降至绿档。2021 年年报显示，截至报告期末，新城控股在手现金余额 552.26 亿元，现金短债比 1.07 倍；净负债率为 48.12%，继续处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为 69.95%，相较去年同期下降 4.18 个百分点。若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为 1.92 倍。

在这一稳固基本盘面的支撑下，面对复杂的外部环境，2021 年下半年以来，新城控股多措并举助推公司发展、维护投资者利益，包括提前赎回美元债、提前兑付中期票据、高管在二级市场购买公司债等。披露 2021 年年报之际，新城控股同时公告宣布，拟以不低于 1 亿元不超过 2 亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

在房地产行业整体承压的大背景下，新城控股围绕 “稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控” 五大战略指导，保障企业经营面安全，凭借核心能力的确定性应对不确定性。新城控股集团董事长王晓松表示，公司聚焦十年战略，坚持长期主义，战术聚焦当下，确保稳健经营；若有机遇窗口，必定顺势而为。

轻重并举，2022 商业运营总收入目标 105 亿

依托双轮驱动这一独特经营模式，新城控股商业运营数据表现突出，商业板块作为公司第二增长曲线持续进阶。

年报显示，2021 年，新城控股实现商业运营总收入 86.39 亿元，同比增长 51%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达 1248.38 万平方米，整体出租率为 97.63%，此外物业出租及管理毛利率高达 72.64%。惠誉在此前覆盖新城控股的评级报告中指出，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

尤为值得一提的是，2021 年以来，新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出。年报显示，2021 年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为 139.36%。

在商业拓展方面，新城控股坚持 “轻重并举” 战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，既能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。数据显示，2021 年新城控股新获取吾悦广场 32 座，其中重资产 16 座、轻资产 16 座。

公司 2021 年全年新开业及管理输出的吾悦广场共 30 座。截至 2022 年 3 月 25 日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达 130 座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到 189 座，进驻全国 135 个城市。其中 85% 的吾悦广场布局于 “十四五”19 个国家级城市群，覆盖全国 GDP80% 区域，服务所在城市 80% 的主流消费人群，形成规模效应。

据悉，新城控股也披露了 2022 年商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场 25 座、到 2022 年底开业总数达到 155 座，全年商业运营总收入目标为 105 亿元。

“三道红线” 迈入绿档

在土地市场，2021 年，新城控股保持合理投资强度，在确保现金流安全的基础上，精准布局。充裕的土地储备也为公司后续发展提供坚实保障，截至 2021 年末，新城控股总土地储备达到 1.38 亿平方米， 其中一二线城市占比 37%，长三角强三四线城市占比 30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达 37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比 63%。

公司积极响应 “三道红线” 政策，按照 “三道红线” 要求稳步降至绿档。2021 年年报显示，截至报告期末，新城控股在手现金余额 552.26 亿元，现金短债比 1.07 倍；净负债率为 48.12%，继续处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为 69.95%，相较去年同期下降 4.18 个百分点。若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为 1.92 倍。

截至报告期末，公司经营性现金流净额为 219.85 亿元，同比大幅增长 5657.18%，经营性现金流连续四年为正；公司整体平均融资成本为 6.57%，同比下降 0.15 个百分点。2021 年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达 22.73%，位于行业前列。

过去一年，房地产行业融资难度不断加大。在强化现金管控的同时，新城控股积极开展到期债券置换，公司债务结构得以进一步优化。报告期内，公司先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金 17.85 亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金 8 亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金 7.04 亿美元。公司通过适当的直接融资保障经营的持续稳定，响应国家降杠杆、稳预期的号召。报告期内，公司成功发行了首笔绿色美元债，发行规模为 3 亿美元，期限为 4.25 年期，票面利率 4.625%，标志着公司迈出了绿色金融的关键一步，也是公司在推动绿色企业运营和实现公司可持续增长方面的又一里程碑。

值得一提的是，上市以来，新城控股首次披露了其合联营权益有息负债，公司财务更加透明。根据 2021 年年报，公司合联营权益有息负债仅为 115.13 亿元。

坚守底线思维

面对复杂的外部环境，新城控股致力于用核心能力的确定性应对不确定性。

在评级方面，国际三大评级机构均维持了新城控股和其母公司新城发展的主体评级，目前惠誉和标普的长期发行人评级均为 “BB+”，穆迪的企业家族评级（CFR）维持在 “Ba1”，均位于行业较高评级水平。中诚信国际和联合资信均维持新城控股主体及相关债项的 AAA 评级。此外，去年 7 月，中诚信亚太还将新城控股的境外长期信用评级上调至 BBBg，展望稳定。

2022 年以来，公司住宅项目销售状况逐月好转，吾悦广场作为优质投资性物业，其租金收入的持续增长为公司现金流的稳定提供支撑。公司坚守底线思维，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还公开市场债券本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

今年 2 月，新城控股发布公告称，基于对自身价值及未来发展的信心，并结合当前实际经营及财务状况，计划提前赎回一笔 2 亿美元债券，并予以注销。而早在去年 11 月，新城控股就提前赎回一笔将于 2021 年 12 月 16 日到期的 3.5 亿美元债，也是当期 A 股首例提前赎回美元债的房企。

3 月 9 日，新城控股宣布，以自有资金提前完成 2019 年公开发行公司债券 (第一期)(品种二) 回售资金本息及 2017 年度第一期中期票据到期本息共计 25.92 亿元的支付。

3 月 18 日，新城控股则再次发布公告称，基于对公司发展前景和战略规划的认同，同时为了积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，新城控股部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券。根据计划，新城控股管理层拟购买总规模不超过 2000 万元存续的公司债券。

3 月 30 日，新城控股发布公告宣布，拟以不低于 1 亿元不超过 2 亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

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来源：新华财经